Cour d'appel du Québec

Vihar Hospitality Inc. c. Norael Corp.

Morissette, Gagnon, Lavallée

Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant déclaré nul un contrat d’option combinée pour l’achat de droits emphytéotiques et la conclusion d’un bail emphytéotique et ayant confirmé la fin d’un bail commercial. Rejeté.

En 1963, en vertu d’un bail emphytéotique d’une durée de 60 ans, un hôtel a été construit sur le lot appartenant à l’intimée. Le 28 septembre 2012, les parties ont signé 3 contrats: un bail commercial permettant à l’appelante d’exploiter l’hôtel pendant 5 ans; une lettre d’intention; et un contrat d’option combinée (ci-après «l’option») permettant à l’appelante, en tout temps durant le terme du bail, d’exercer l’option de conclure un contrat d’emphytéose d’une durée de 40 ans avec l’intimée. En 2017, les parties se sont transmis des projets de contrat d’emphytéose comprenant notamment un projet de rénovation de l’immeuble en cause.

Le juge de première instance a conclu que l’option était nulle, car elle est l’accessoire d’un contrat d’emphytéose qui est lui-même invalide puisqu’il lui manque un élément essentiel, soit une entente concrète entre les parties portant sur l’obligation de l’appelante de faire des constructions, ouvrages ou plantations sur l’immeuble en cause pour augmenter sa valeur d’une façon durable (art. 1195 du Code civil du Québec (L.Q. 1991, c. 64) (C.C.Q.)). Le juge a aussi confirmé la résiliation du bail commercial le 28 septembre 2017, a ordonné à l’appelante de quitter les lieux dans un délai de 30 jours à compter de la date du jugement et a condamné l’intimée à rembourser la somme de 200 000 $ qu'elle avait reçue de cette dernière à titre d'avance sur le prix d'achat des droits d'emphytéose.

Le Code civil du Québec indique clairement que l’emphytéose est un démembrement du droit de propriété (art. 1119 C.C.Q.). Bien qu’il n’ait pas remis l’expression «bail emphytéotique» utilisée dans le Code civil du Bas Canada, l’obligation centrale d’améliorer l’immeuble de façon durable, qui se trouvait dans celui-ci, est toujours prévue à l’article 1195 C.C.Q. Cette exigence constitue la contrepartie du droit réel accordé par le propriétaire sur son immeuble, qui permet à l’emphytéote d’utiliser le bien pendant une longue période. Ainsi, l’acte constitutif de l’emphytéose doit décrire clairement les améliorations que l’emphytéote s’engage à apporter à l’immeuble et leur coût. L’obligation de ce dernier doit être déterminée ou déterminable, et ce, avant le début de l’emphytéose.

En l’espèce, l'interprétation des dispositions contractuelles liant les parties démontre que ni la portée ni le moment où l'obligation de l’appelante d'apporter des améliorations durables à la l’immeuble ne sont clairement définis. Le juge n'a donc pas commis d'erreur en concluant que les termes de l’option signifiaient qu'un autre contrat serait négocié ultérieurement afin de donner naissance à l'emphytéose. Estimant que, depuis 2016, lors des discussions avec l’intimée, l’appelante s'était simplement contentée de faire référence à un «plan de rénovation» non défini, lequel était soumis à l'approbation future d'un franchiseur inconnu, le juge s’est bien dirigé en concluant que le contrat d'emphytéose était invalide.

Lorsque les éléments requis pour l’emphytéose sont absents, il est parfois possible de constater l’existence d’un démembrement innommé du droit de propriété, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. À cet égard, le juge a eu raison de déclarer que le contrat envisagé par l’appelante s’apparentait davantage à un bail commercial «net net net» d’une durée de 40 ans, qui ne pouvait être imposé unilatéralement à l’intimée.

 

Législation interprétée : article 1195 C.C.Q.


Texte intégral de l’arrêt : http://citoyens.soquij.qc.ca

 

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