Cour d'appel du Québec

Syndicat Les Lofts St-James Condominiums c. Landry

500-09-028374-197

Vauclair, Cotnam, Moore

Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une demande en jugement déclaratoire. Accueilli.

En première instance, le copropriétaire divis intimé a demandé au juge de déclarer que le système de climatisation de l’immeuble en cause était une partie privative essentiellement parce qu’il était l’accessoire des climatiseurs situés dans les unités d’habitation. La difficulté provenait de l’existence de 2 systèmes de climatisation pour l’immeuble, permettant à certains copropriétaires et aux parties communes d’être climatisés par un système de refroidissement à l’air ou un système de refroidissement à l’eau. Ce dernier devait être changé en raison de l’adoption, par la Ville de Montréal, d’une nouvelle réglementation interdisant, à partir du 1er janvier 2018, l’utilisation d’appareils de climatisation utilisant de l'eau potable sans boucle de recirculation. 

Le juge a estimé que les climatiseurs de l’immeuble relevaient de l’unique responsabilité de chacun des copropriétaires et que les coûts des travaux de remplacement du système mécanique et de conduits qui se trouvait dans des parties communes étaient à la charge des seuls copropriétaires des unités munies de tels appareils.

En l’espèce, le juge n’a pas tenu compte de l’article 11 de la déclaration de copropriété, qui décrit les parties communes. Cet article prévoit que l’énumération n’est pas exhaustive et il précise, à son alinéa 6, que: «les systèmes suivants: de chauffage, d'électricité, de gaz naturel, de tuyauterie, de plomberie, de ventilation, de conduits, de communications, de télécommunications, y compris ceux qui traversent les parties privatives, tous biens meubles destinés à usage commun» sont des parties communes.

Le juge a également omis de tenir compte de l’article 1044 du Code civil du Québec (L.Q. 1991, c. 64) (C.C.Q.), qui énonce la présomption selon laquelle un système de climatisation est une partie commune. Il s’agit d’une présomption simple applicable en cas de silence de la déclaration de copropriété.

Or, hormis les équipements qui peuvent se trouver dans les parties privatives et qui sont mentionnés dans la déclaration de copropriété, celle-ci est totalement muette sur l’infrastructure du système de climatisation qui se trouve, de facto, dans les parties communes. Si l’on peut y voir une lacune, l’article 1044 C.C.Q. comble entièrement cette omission. Le fait que la climatisation soit offerte selon 2 systèmes différents ne change pas la présomption au sens de cette disposition.

Vu l’absence d’indications claires et contraires à la déclaration de copropriété, le juge a donc eu tort de faire droit à l’argument de l’intimé voulant que chaque système, qui dessert chacun une partie des copropriétaires, soit l’accessoire de la climatisation de chaque unité privative.


Texte intégral de l'arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca

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