Cour d'appel du Québec

Société immobilière Duguay inc. c. 547264 Ontario Limited

200-09-009787-182

Gagnon, Mainville, Gagné

Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une demande en jugement déclaratoire et en radiation de servitudes réelles et perpétuelles. Accueilli.

Les intimées sont propriétaires d’un centre commercial et de divers lots contigus ou situés à proximité de celui-ci qu’elles louent à des fins commerciales. En novembre 1998, elles ont vendu un terrain vacant à la mise en cause forcée, Claude Croteau et Filles inc. L’acte de vente notarié comprend des dispositions portant sur une «convention de servitudes» par laquelle les parties conviennent que les immeubles du centre commercial ne pourront servir à exploiter une entreprise qui ferait concurrence à celle de Croteau, tandis que l’immeuble ainsi acquis par cette dernière ne pourra, pour sa part, être utilisé aux fins des principales activités qui avaient alors cours au sein du centre commercial et sur les terrains avoisinants appartenant aux intimées. Le 15 mai 2000, un autre acte notarié est intervenu entre les mêmes parties portant sur la vente d’un second immeuble. Ce contrat comprend également des stipulations de non-usage d’immeubles. Le 30 mars 2012, Croteau a vendu à l'appelante le bâtiment construit sur ses terrains. L’acte de vente prévoit que l’immeuble est sujet aux servitudes énoncées dans les actes notariés de 1998 et de 2000. L’appelante a demandé à la Cour supérieure de déclarer que les stipulations lui sont inopposables et d’ordonner que leurs inscriptions au registre soient radiées au motif que celles-ci ne constituent pas des servitudes mais plutôt des obligations personnelles.

La servitude est un démembrement du droit de propriété qui constitue un droit réel (art. 1119 du Code civil du Québec (L.Q. 1991, c. 64) (C.C.Q.)). Elle se rattache aux immeubles qui en bénéficient en tant que fonds dominants ou qui en ont la charge à titre de fonds servants. Ainsi, la servitude suit ces immeubles en quelques mains qu’ils passent, sous réserve des dispositions relatives à la publicité des droits (art. 1182 C.C.Q.). Par contraste, les droits personnels sont des droits patrimoniaux qui permettent à leur titulaire, le créancier, d’exiger une prestation d’une autre personne, le débiteur. De plus, les droits personnels ne portent pas directement sur un bien, même quand un bien est mis en cause dans leur exécution.

Pour constituer une restriction d’usage en servitude, la restriction visée doit relever du droit des biens pour donner lieu à une action réelle au profit du propriétaire du fonds dominant. Or, il en est autrement d’une restriction de la nature d’une clause de non-concurrence commerciale, laquelle constitue une obligation personnelle entre les parties contractantes relevant du droit des obligations et non un droit réel relevant du droit des biens. La nature intrinsèquement personnelle de l’obligation de non-concurrence a d’ailleurs été confirmée dans Épiciers unis Métro-Richelieu inc. c. Standard Life Assurance Co. (C.A., 2001-03-21), SOQUIJ AZ-50084690, J.E. 2001-719, [2001] R.J.Q. 587, [2001] R.D.I. 235 (rés.). Ainsi, par sa nature même, cette obligation est en faveur de l’exploitant d’un commerce agissant en cette qualité et non d’un fonds immobilier; elle ne peut donc constituer un droit réel.

Puisque le but que prétendent poursuivre les intimées au moyen des stipulations de non-usage prévues dans les contrats de 1998 et de 2000 — promouvoir la diversité commerciale de leur centre commercial — sert largement à assurer que les commerces du centre commercial dont elles sont propriétaires ne soient pas sujets à une concurrence commerciale, il ne peut s’agir de servitudes. Il faut plutôt qualifier ces stipulations d’obligations personnelles liant Croteau et les intimées.

D’autre part, la mention de servitudes de non-usage dans la description de l’immeuble de l’acte de vente notarié de 2012 est insuffisante pour conclure que l’appelante s’engageait alors, de façon claire et non équivoque, à prendre à sa charge ces stipulations de non-usage en tant qu’obligations personnelles. Il y a donc lieu d’ordonner la radiation de l’inscription des servitudes réelles et perpétuelles de restriction d’usage stipulées dans les actes publiés en 1998 et en 2000.

*Résumé réalisé par SOQUIJ
Texte intégral de l'arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca

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