Hogue, Beaupré, Kalichman

Appels d’un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une demande en réclamation d’une indemnité d’assurance et une demande reconventionnelle. Appel principal accueilli et appel incident rejeté, avec dissidence.

Le 20 février 2017, l’appelante a accordé à l’intimée incidente, Mireault, un prêt hypothécaire de 220 000 $ en vue de l’achat d’un immeuble. La compagnie d’assurance intimée a délivré une police couvrant celui-ci et son contenu. La police d’assurance désigne l’appelante en tant que créancière hypothécaire et comprend une clause de garantie hypothécaire standard. Celle-ci stipule que: « Ne sont pas opposables aux créanciers hypothécaires, les actes, négligences ou déclarations des propriétaires […], notamment en ce qui concerne […] la vacance […]. »

Puisque l’assurée Mireault prévoyait entreprendre des rénovations à l’immeuble, l’assureur l’a autorisée à le laisser vacant pendant 1 an. Un avenant à cet effet a été incorporé à la police. Dans la nuit du 16 mai 2017, l’immeuble a été détruit par un incendie. L’assureur a refusé d’indemniser tant l’assurée que l’appelante.

Le juge de première instance a conclu que l’incendie avait été causé par un geste intentionnel et fautif. Il a déterminé qu’il s’agissait d’un acte de vandalisme entraînant l’application d’une exclusion prévue à cet effet à la police d’assurance et que cette exclusion relative au vandalisme était opposable à l’appelante.

Il est bien établi que les conditions prévues à une police d’assurance qui sont incompatibles avec la clause de garantie hypothécaire qu’elle comporte, y compris les exceptions qui y sont énoncées, sont inopposables au créancier hypothécaire. Une clause de garantie hypothécaire constitue en effet un contrat distinct liant un assureur et un créancier hypothécaire, auquel elle procure une couverture plus large, et, comme elle le stipule, ses dispositions priment celles contenues à la police d’assurance, ce qui inclut les avenants.

En l’espèce, rien ne justifie de distinguer l’exclusion relative aux sinistres survenant pendant une vacance de plus de 30 jours de celle liée au vandalisme survenant pendant une vacance. L’exception, dans les 2 cas, découle du fait que l’immeuble est vacant. Or, la décision du propriétaire de l’immeuble de le laisser vacant est nécessairement un «acte du propriétaire en ce qui concerne la vacance». Puisque la condition sine qua non à remplir pour que l’exclusion relative au vandalisme s’applique est que l’assuré ait laissé l’immeuble vacant, l’assureur qui invoque cette exclusion se trouve donc à opposer au créancier hypothécaire – en l’occurrence, l’appelante – un acte de l’assuré qui concerne la vacance. Les termes de la clause de garantie hypothécaire ayant préséance, l’assureur en l’espèce ne peut donc opposer à cette dernière le fait que le vandalisme a eu lieu pendant que l’immeuble était vacant pour refuser de l’indemniser. Quant à l’indemnité d’assurance à laquelle l’appelante a droit, elle est fixée à 156 800 $.

Le juge Kalichman, dissident, aurait rejeté les appels. Selon lui, le fait que le vandalisme ait eu lieu alors que l'immeuble était vacant importe peu. L’exclusion en cas de vandalisme n’entre tout simplement pas en conflit avec les termes de la clause de garantie hypothécaire. Par conséquent, le juge n’a pas commis d’erreur en retenant que l’exception liée au vandalisme pouvait être opposée à l’appelante.

Texte intégral de l’arrêt : http://citoyens.soquij.qc.ca