Cour d'appel du Québec

Régie du bâtiment du Québec c. Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc.

500-09-027298-181

Savard, Ruel, Cotnam

Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une demande en irrecevabilité d'un recours visant à obtenir une autorisation de constituer une hypothèque sur les éléments d’actif d’un plan de garantie de bâtiments résidentiels neufs. Accueilli en partie.

L’appelante, qui a confié à la mise en cause l’administration provisoire du plan de garantie, a négocié avec elle afin de se faire accorder une hypothèque sur certaines créances et sur l’universalité des créances, y compris celles découlant de la présence de pyrrhotite. Elle a demandé à la Cour supérieure l’autorisation de constituer cette hypothèque. La juge de première instance a conclu qu’elle n’avait pas fait la preuve de l’existence d’une difficulté réelle dans la détermination des droits, des pouvoirs ou des obligations des parties résultant d’un acte juridique.

La juge a erré en omettant de tenir compte de l’objet principal de la demande, qui visait à autoriser la mise en cause, en sa qualité d’administrateur du bien d’autrui, à grever d’une hypothèque les biens dont elle a l’administration. À l’origine, le recours était une procédure non contentieuse (art. 302 du Code de procédure civile (RLRQ, c. C-25.01)). L’autorisation du tribunal n’était pas requise afin d’hypothéquer les créances sous gestion. La demande aurait dû être déclarée sans objet pour ce seul motif. Puisque la juge s’est prononcée sur le fond du recours dans un obiter dictum, les parties demandent à la Cour de se prononcer sur la légalité de l’hypothèque.

La validité d’une hypothèque dépend de la capacité du constituant d’aliéner les biens qu’il grève de cette hypothèque. Sous réserve de l’article 1315 du Code civil du Québec (L.Q. 1991, c. 64) (C.C.Q.), le droit commun n’empêche pas la constitution de l’hypothèque envisagée. Par ailleurs, l’analyse de la Loi sur le bâtiment (RLRQ, c. B-1.1) et du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (RLRQ, c. B-1.1, r. 8), dénote une volonté du législateur de favoriser le remboursement des fonds publics qui sont mis à la disposition du fonds de garantie, notamment par l’exercice de recours subrogatoires.

Bien qu’il soit prévu au protocole conclu entre l’appelante et la mise en cause que celle-ci s’engage à ne grever d’aucune hypothèque ni d’une autre charge des biens présents et à venir qu’elle administre, cela n’empêche pas la création éventuelle de l’hypothèque

Par ailleurs, rien ne fonde à conclure à l’insaisissabilité des biens hypothéqués, qui sont définis comme les créances existantes et l’universalité des créances.

En outre, l’appelante pourra exercer les droits dont elle se trouve déjà investie par subrogation directement contre les entrepreneurs ou l’administrateur ou recueillir le produit des droits toujours administrés par la mise en cause, dont elle n’est pas titulaire, en vertu de l’hypothèque. Il ne pourra donc y avoir de confusion entre le créancier hypothécaire et le constituant pour au moins une partie des créances administrées. L’hypothèque n’est pas éteinte.

Par ailleurs, puisqu’il n’y a aucune contrepartie additionnelle en échange de l’hypothèque, celle-ci serait constituée dans une intention libérale et il s’agirait donc d’un acte à titre gratuit contraire à l’article 1315 C.C.Q. Toutefois, au stade de l’administration provisoire, les éléments d’actif sous gestion, sous réserve des créances, sont essentiellement constitués des sommes avancées par l’appelante à partir de fonds publics. La Loi sur le bâtiment poursuit un objectif social, soit de protéger les propriétaires ayant acheté un plan de garantie, mais dénote également une volonté de l’État de récupérer les deniers investis. La loi d’application spécifique doit primer la loi d’application générale. L’hypothèque envisagée peut donc légalement être consentie, et ce, sans que l’autorisation de la Cour soit requise.

*Résumé réalisé par SOQUIJ
Texte intégral de l'arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca 

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