Cour d'appel du Québec

Petosa c. Aoun

Marcotte, Hamilton, Beaupré

Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une demande de reconnaissance du droit de propriété par prescription acquisitive et en réclamation de dommages compensatoires et punitifs. Rejeté.

Les parties sont propriétaires de lots contigus. Le juge de première instance a conclu que les appelants et leurs auteurs n’avaient pas exercé une possession utile de la bande de terrain située au-delà de la ligne séparative et sur le lot appartenant aux intimés et qu'ils ne pouvaient en conséquence prétendre avoir acquis, par prescription acquisitive, cette bande de terrain et la haie plantée dessus.

Contrairement à ce que le juge a affirmé, la démonstration du droit de prescrire n’est pas tributaire d’une indication d’un empiétement dans le certificat de localisation. Cette méprise du juge risque d’avoir orienté sa conclusion de fait à l’égard de la croyance qu’entretenaient les auteurs des intimés quant à la propriété de la haie. Toutefois, comme cette croyance n’est pas déterminante pour la démonstration de l’animus des appelants ou de leurs auteurs, il ne s’agit pas d’une erreur déterminante entachant sa conclusion d’absence de démonstration d’une possession utile de la parcelle ou de la haie.

Certes, une possession utile se doit d’être publique, mais ce caractère public s’apprécie néanmoins en fonction de la nature de l’objet. Le possesseur est alors requis d'accomplir les mêmes actes que s’il était titulaire, sans plus. Dans le cas de l’entretien d’une haie ou du simple «usage» de celle-ci à titre de clôture ou d’écran végétal, il n’est pas singulier ou inhabituel qu’un arpenteur-géomètre ne constate pas d’empiétement apparent. C’est aussi ce qui explique que les certificats de localisation ne permettent pas de nier la possession publique.

En l’espèce, compte tenu de l’ensemble de la preuve, le juge a constaté des éléments discordants qui l’ont amené à rejeter la thèse de la possession utile de la haie, dont l’emplacement de cette dernière sur le lot des intimés. À cet égard, il a affirmé que, même si l’on acceptait que la haie ait été plantée par l’auteur des appelants, ce qui n’a pas toutefois été démontré selon lui, les propriétaires du lot voisin l’auraient néanmoins acquise par accession. Pour réfuter la présomption de propriété par accession qui se trouve à l’article 415 du Code civil du Bas Canada, les appelants pouvaient établir qu’ils jouissaient d’un droit superficiaire par convention ou par prescription. Or, le juge a estimé qu’ils n’ont pas prouvé qu’ils s’étaient vu céder un droit superficiaire quant à la parcelle et à la haie.

D’autre part, il est généralement reconnu que, lorsque le propriétaire en titre accomplit des actes possessoires, ceux-ci font obstacle à la possession utile du tiers même s’ils sont moins caractérisés que les gestes possessoires de ce dernier. À l’inverse, le fait pour les appelants et leurs auteurs de couper des branches et du feuillage de la haie poussant au-delà de la ligne séparative vers leur lot s’avère un acte de pure faculté qu’ils ont certes le droit de faire, mais qui ne peut constituer un empiétement sur la propriété d’autrui pouvant fonder la possession utile nécessaire à l’acquisition par prescription. Le juge n’a donc pas commis d’erreur révisable en retenant, comme élément discordant d’une possession utile, le fait que les parties taillaient chacune la haie, laquelle avait d’abord été plantée sur le lot des intimés, et dont une portion des branches et du feuillage a rejoint la ligne séparative des lots au fil des ans, puis l’a franchie.

Texte intégral de l’arrêt : http://citoyens.soquij.qc.ca

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