Cour d'appel du Québec

Mosca c. SDLC Les Tours du Château Horizontal

500-09-028310-191

Marcotte, Hamilton, Lavallée

Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté la demande des appelants pour annuler et faire déclarer inopposable à leur égard la décision prise lors d’une assemblée de copropriétaires. Accueilli.

La déclaration de copropriété initiale définit la destination de l’immeuble en cause comme étant de vocation résidentielle. Les 2 déclarations concomitantes visant ses phases 1 et 2 stipulent aussi que l’immeuble est destiné «exclusivement à l’habitation résidentielle», tout en prévoyant la possibilité pour les copropriétaires de se livrer à une activité professionnelle à la condition de ne pas troubler la tranquillité. Par ailleurs, la déclaration initiale prévoit expressément le droit de louer les unités privatives, tandis que les déclarations concomitantes précisent que la location est permise pour un terme minimal de 1 an. Lors de l’assemblée générale annuelle tenue le 25 mai 2017, le règlement de la copropriété a été modifié de façon à limiter la proportion d’unités louées dans l’immeuble à 10 %.

Les appelants soutiennent principalement que la juge de première instance a erré en droit en déterminant que la décision prise à cette date ne constituait qu’un encadrement de l’exercice raisonnable du droit de location, sans changer la destination de l’immeuble, et qu’ainsi le vote ne devait pas être celui prévu en vertu de l’article 1098 paragraphe 1 du Code civil du Québec (L.Q. 1991, c. 64) (C.C.Q.).

La modification de tout document composant la déclaration de copropriété selon l’article 1052 C.C.Q. ne peut avoir lieu que si elle s’avère justifiée par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation, ainsi que l’énonce l’article 1056 C.C.Q. Quant à l’article 1063 C.C.Q., il prévoit le droit des copropriétaires d’user et de jouir librement de leur partie privative.

Or, les restrictions apportées au droit de location des copropriétaires constituent bien plus qu’un simple aménagement ou qu’unencadrement du droit de location. Elles font passer la proportion d’unités pouvant être mises en location de 100 % à 10 % et donnent une priorité aux propriétaires qui louent déjà leur unité (18 % de ceux-ci au moment du vote). Concrètement, cela a eu pour effet, le jour du vote, de nier à 82 % des copropriétaires le droit de louer leur unité, alors qu’il s’agit de l’un des attributs du droit de propriété protégé par l’article 1063 C.C.Q. et prévu expressément dans la déclaration de copropriété. Ces restrictions ne peuvent être justifiées par la destination de l’immeuble, suivant une conception élargie qui tiendrait compte de son caractère luxueux, ni par le fait que ses résidents ont à coeur son entretien.

De plus, le caractère indéterminable de la durée de la restriction et le fait qu’il n’y a aucun moyen de prévoir le moment où le taux de location descendra sous les 10 % viennent compromettre l’exercice légitime ou prévisible du droit de location, rendant impossible la planification de l’utilisation d’un tel droit. Cette difficulté pratique et concrète touche fondamentalement le droit de location, revenant à en nier l’existence, et ne peut s’inscrire dans le prolongement de la destination de l’immeuble sous prétexte que la majorité des copropriétaires le souhaiteraient.

En l’absence d’une démonstration que le règlement s’inscrit dans le prolongement de la destination de l’immeuble, il y a lieu de conclure qu’il contrevient à l’article 1056 C.C.Q. et qu’il doit être annulé, dans la mesure où le vote qui aurait pu en permettre l’adoption – soit un vote à la majorité des trois quarts des copropriétaires représentant 90 % des voix – n’a pas atteint ce seuil lors de l’assemblée du 25 mai 2017. La décision n’a pas été prise dans le respect de l’article 1098 C.C.Q., ce qui compromet sa validité et doit entraîner son annulation.

Texte intégral de l'arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca

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