Cour d'appel du Québec

Bibeau c. Ville de Saint-Sauveur

500-09-028149-193

Marcotte, Mainville, Moore

Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant ordonné la démolition d’une construction en vertu de l’article 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (RLRQ, c. A-19.1). Rejeté.

En 2013, la ville intimée a approuvé un plan de lotissement déposé par un promoteur immobilier dans lequel la résidence projetée de l’appelant était située sur un plateau à construire dont la pente naturelle moyenne était inférieure à 25 %. À compter de novembre 2015, ce dernier a reçu l'ordre d'arrêter les travaux au motif qu'il ne détenait pas de permis de construction. L’appelant a refusé d'obtempérer. Le 23 décembre 2015, l’intimée a appris que le plateau sur lequel la construction se situait, lequel n’est pas celui prévu au plan de lotissement, ne respecte pas le pourcentage maximal autorisé. Le 15 janvier 2019, la juge de première instance a ordonné la démolition de la résidence.

L’article 9.5 du schéma d’aménagement et de développement de la municipalité régionale de comté des Pays-d’en-Haut prévoit qu’aucun permis de construction ne peut être délivré lorsque la pente naturelle moyenne de la partie à construire est supérieure à 30 %. L’intimée a intégré cette norme à sa réglementation par une combinaison de 2 articles, soit l’article 34 du règlement 223-2008 de lotissement, prévoyant que tout lot à construire doit posséder une partie à construire dont la pente naturelle moyenne est inférieure ou égale à 25 %, et l’article 18 du règlement 227-2008 sur les conditions de délivrance des permis de construction, prévoyant qu’aucun permis de construction ne peut être délivré lorsque cette pente est de plus de 25 %.

En l’espèce, la norme énoncée à l’article 34 du règlement de lotissement a été respectée puisque la construction projetée en 2013 était située sur une partie à construire dont le pourcentage était de 24 %. Toutefois, l’appelant a décidé de déplacer son projet de construction sur un plateau dont le pourcentage de la pente est supérieur à 25 %. Dès lors, il ne pouvait obtenir un permis de construction selon l’article 18 du règlement sur les permis. Ce règlement découle de l’article 116 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, qui, en vertu de la compétence de l’intimée sur le lotissement, permet à celle-ci de prévoir les conditions devant être remplies pour la délivrance d’un tel permis. Dans ces circonstances, il y a lieu de conclure que la construction de l’appelant est incompatible avec l’article 18 du règlement sur les permis, et cette incompatibilité permet à l’intimée de demander la démolition de la construction aux termes de l’article 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.

Or, l’ordonnance recherchée n’est pas théorique et il est difficile de conclure que la dérogation est mineure, d’autant plus qu’elle vise à la fois le pourcentage maximal de la pente naturelle moyenne de la partie à construire, qui emporte une interdiction totale du projet, et le pourcentage maximal de la pente naturelle moyenne du terrain, qui aurait nécessité une autorisation préalable du conseil municipal. En outre, étant donné que les faits sont bien loin d’être exceptionnels et rarissimes, la juge était fondée à ne pas utiliser son pouvoir discrétionnaire pour refuser l’ordonnance de démolition. Dans certains cas, l’intérêt de la justice commande que l’on écarte la démolition au motif que celle-ci, disproportionnée relativement au manquement reproché, choquerait le sentiment d’équité, et ce même intérêt de la justice peut aussi, parfois, justifier la démolition, sans laquelle un citoyen pourrait parvenir à ses fins en adoptant la stratégie du «fait accompli», ce que la juge a déterminé en l’espèce.

 

Texte intégral de l'arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca

 

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