Mainville, Sansfaçon, Beaupré

Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant déclaré irrecevable un appel en garantie pour cause d’absence de fondement juridique. Rejeté.

En mars 2003, l’intimée a vendu une partie de terrain à l’appelant et une autre à la mise en cause, Marjolaine Tremblay. Ces ventes faisaient suite à une première vente quelques jours plus tôt d’une autre partie de terrain par l’intimée à un tiers, Gercom Construction inc. Les 3 ventes ont été faites avec la garantie légale. En mars 2004, l’appelant et Gercom ont vendu leurs terrains à Marjolaine Tremblay, qui est ainsi devenue propriétaire des 3 parties du lot. Elle a par la suite cédé le terrain entier à l’appelant, en juillet 2017, cette fois sans aucune garantie. L’acte de cession comportait aussi une mention selon laquelle le cessionnaire s’obligeait à prendre l’immeuble dans l’état où il se trouvait. En septembre 2015, l’appelant a vendu le terrain aux mis en cause Maltais et Émilie Tremblay, qui y ont construit leur maison. En 2019, alors qu’ils souhaitaient revendre l’immeuble, ces derniers ont appris qu’une lisière le traversant et permettant d’accéder à la rivière à partir du chemin public avait été acquise, en 1969, au moyen d'une expropriation, par le Conseil des ports nationaux. Étant d’avis que cette expropriation est nulle pour diverses raisons, ils ont intenté un recours en inopposabilité de l’avis d’expropriation. Ils ont aussi demandé l’annulation de la vente pour vice de titre ainsi que des dommages-intérêts de divers intervenants, dont leur vendeur.

En première instance, l’expropriation a été déclarée valide et opposable à l’égard de tous. L’appelant, défendeur dans la demande en annulation de la vente et en réclamation de dommages-intérêts, a appelé en garantie sa propre vendeuse, Marjolaine Tremblay. L’appel en garantie visait aussi l’intimée, l’une des propriétaires antérieures du terrain. Le juge de première instance a fait droit au moyen de non-recevabilité invoqué par cette dernière en s’appuyant sur l’arrêt Blais c. Laforce (C.A., 2022-05-19), 2022 QCCA 858, SOQUIJ AZ-51854503, 2022EXP-1747. Il a conclu que la clause de renonciation à la garantie légale prévue à l’article 1733 du Code civil du Québec (L.Q. 1991, c. 64) (C.C.Q.) s’applique aussi bien à la garantie de qualité qu’à la garantie de titre.

Bien que le recours de l’appelant puisse continuer contre son propre vendeur, soit Marjolaine Tremblay, la clause d’exclusion de la garantie incluse dans le contrat de vente a néanmoins pour effet de rompre la chaîne de titres antérieurs et d’exclure tout recours fondé sur une garantie contenue dans un acte de vente antérieur.

En effet, la clause d’exclusion de garantie dans l’acte de cession de Marjolaine Tremblay à l’appelant ne stipule pas que ce dernier achète «à ses risques et périls», tel que le requiert le deuxième alinéa de l’article 1733 C.C.Q. Or, la condition de stipuler expressément que l’acheteur acquiert l’immeuble à ses risques et périls s’ajoute à la renonciation à la garantie. Les 2 mentions doivent se trouver dans l’acte de vente, sans quoi le vendeur non professionnel ne peut prétendre à une exclusion de sa responsabilité s’il connaissait le vice et qu’il ne l’a pas dénoncé à l’acheteur.

Ainsi, bien que la clause de renonciation à la garantie puisse être en partie inopposable à Marjolaine Tremblay si elle connaissait le vice de titre allégué et ne l’a pas dénoncé à l’appelant, cette renonciation de garantie demeure toutefois valable au regard tant de ses effets quant aux vices inconnus du vendeur ou qui auraient été dénoncés à l’acheteur que de ses effets libératoires sur la garantie des vendeurs antérieurs dans la chaîne de titres.

Enfin, l’appel doit aussi être rejeté au motif que le recours de l’appelant contre l’intimée est prescrit. Celui-ci entend exercer les droits de Marjolaine Tremblay, sa cédante, à l’encontre de son auteure, l’intimée, de laquelle elle a acquis en partie, avec les garanties légales, le terrain en litige. Or, il s’est écoulé plus de 15 ans entre le moment où Marjolaine Tremblay a été informée du vice de propriété et celui où l’appelant a déposé son recours en garantie contre l’intimée.

Texte intégral de la décision : http://citoyens.soquij.qc.ca