Cour d'appel du Québec

Rankin c. Gaucher

500-09-027672-187, 500-09-027673-185

Morissette, G. Gagnon, Gagné

Appels d’un jugement déclaratoire de la Cour supérieure. Accueillis.

Les appelants et l’intimé occupent des propriétés voisines sur le territoire de la municipalité de Lac-Tremblant-Nord. La particularité de leurs immeubles est qu’ils doivent utiliser le lac Tremblant en tant que voie d’accès. La juge de première instance a déclaré enclavé le lot sur lequel est située la résidence de l’intimé. Selon elle, le fonds de ce dernier est pourvu d’une issue sur le lac, lequel constitue une voie publique. Toutefois, au regard des critères fixés par l’article 997 du Code civil du Québec (L.Q. 1991, c. 64) (C.C.Q.), cette issue est insuffisante.

Une enclave économique met en jeu des considérations de proportionnalité et de finalité d’utilisation ainsi qu’une analyse coûts-avantages. Le contexte plus large des relations de voisinage devient alors pertinent. En outre, c’est un chemin de nécessité que la loi veut accorder, et non un chemin de commodité.

En l’espèce, l’article 997 C.C.Q. ne peut s’appliquer à une propriété située dans la municipalité de Lac-Tremblant-Nord et donnant sur le lac. Premièrement, l’état d’enclave que l’intimé revendique dépend moins de la réalité de son fonds que de sa décision de changer l’usage qu’il entend en faire : transformer sa résidence secondaire ou de villégiature qui est entourée de résidences de ce type en résidence principale pour s’y loger toute l’année.

Deuxièmement, cet état d’enclave comporte une forte dimension de subjectivité. À cet égard, l’article 540 du Code civil du Bas Canada renvoyait à un état de fait objectif, ou aisément objectivable, consistant soit en une caractéristique physique d’un bien-fonds, soit en un obstacle juridique insurmontable en l’absence de ce que l’on appelait encore à l’époque une «servitude établie par la loi». L’évolution du droit, pour des raisons économiques, a favorisé l’extension du droit des propriétaires qui se considéraient comme enclavés afin qu’ils puissent exploiter toutes les potentialités de leur fonds, mais on ne peut ignorer quelle a été la raison d’être de cette transformation, qui répondait, encore une fois, à des données objectives ou à tout le moins objectivables.

Troisièmement, la destination des lieux serait transformée de manière à contrecarrer la politique de développement favorisée par la municipalité dans sa loi constitutive de 1915 (Loi constituant en corporation la municipalité du Lac Tremblant Nord (S.Q. 1915, c. 112)), suivie depuis et réitérée avec fermeté par ses élus dans sa réglementation de 2006 (règlement 2006-007 abolissant les accès véhiculaires). En effet, l’intimé, par sa demande, tente d’allier les attributs de la vie en milieu urbain avec les avantages peu compatibles d’un grand isolement par éloignement dans un cadre naturel, forestier et lacustre à très faible peuplement.

Quatrièmement, ce que l’intimé propose pour désenclaver sa propriété est particulièrement disproportionné si l’on procède à l’analyse coûts-avantages : la construction du chemin envisagé coûtera le double, ou plus, de la valeur de son lot. En outre, il dispose d’autres moyens, moins coûteux et sans effet sur les propriétés voisines, pour remédier aux difficultés d’accès dont il se plaint.

*Résumé réalisé par SOQUIJ
Texte intégral de l'arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca

 

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