Cour d'appel du Québec

Ville de Montréal c. 9114-6308 Québec inc.

01 mars 2017

500-09-025434-150

Gagnon G., Marcotte, Healy

Appel d’un jugement déclaratoire de la Cour supérieure. Accueilli en partie.

En 2012, la ville appelante a adopté le Règlement 12-049 relatif à la cession pour fins d'établissement, de maintien et d'amélioration de parcs, de terrains de jeux et de préservation d'espaces naturels sur le territoire de l'arrondissement du Plateau-Mont-Royal. Ce règlement fixe, comme condition à l’obtention d’un permis de construction pour des projets de redéveloppement visant à créer ou à ajouter des logements, une contribution à un fonds servant à financer l’aménagement de parcs et d’espaces naturels. En 2013, l’intimée, qui est propriétaire d’une fraction dans une copropriété divise d’un immeuble de six étages à destination mixte, a décidé de convertir une unité commerciale s’y trouvant en deux logements distincts. La Ville a proposé une interprétation de son règlement l’autorisant à exiger de l’intimée une contribution correspondant à 10 % de l’évaluation du terrain de la copropriété sur lequel repose le bâtiment. Le juge de première instance a conclu que l’interprétation proposée par la Ville conduisait à une iniquité puisque le propriétaire d’une fraction désireux de transformer sa partie privative en logement devrait supporter seul une contribution fixée à partir de considérations qui dépassent largement ses intérêts dans la copropriété. Il a aussi retenu qu’une telle interprétation cadrait mal avec les objectifs de la loi habilitante, soit la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (RLRQ, c. A-19.1). Au terme de son analyse, il a évalué que le lot en cause représentait 36 % de la superficie de l’étage de l’intimée et que cet étage représentait 7,31 % de la copropriété puis il a fixé la contribution en fonction de ces données.

En droit de la copropriété divise, le propriétaire visé par le règlement est celui qui détient une fraction dans une copropriété et l’«immeuble» dont parle la loi consiste nécessairement en la partie privative visée par le projet de redéveloppement. Par conséquent, tout propriétaire prenant part à un projet de redéveloppement de sa partie privative, elle-même dûment désignée par un numéro cadastral, devra verser une somme compensatoire équivalant à 10 % de la valeur réelle de ce site. Tel que l'a souligné le juge, conclure qu’un seul des copropriétaires devrait être tenu de payer la contribution pour l’ensemble de l’immeuble mènerait à un résultat absurde. Quant au sens à donner au mot «site», il s’agit de l’assiette de l’immeuble qui fait l’objet d’un projet de redéveloppement, donc de l’aire de surface mesurée à l’intérieur des bornes de l’immeuble visé. En l’espèce, il s’agirait donc de la superficie occupée par le lot en cause, soit un espace de 103,7 mètres carrés. C’est la valeur de ce site qui doit être prise en considération pour établir la contribution de 10 %. Comme aucune évaluation n’a été faite du site et qu’il ne fait pas l’objet d’une unité d’évaluation distincte au rôle d’évaluation foncière, la réalisation d’une nouvelle évaluation portant sur la valeur du lot devient incontournable.

*Résumé réalisé par SOQUIJ
Texte intégral de l'arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca. Ce lien ouvre un site externe dans une nouvelle fenêtre.

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