Cour d'appel du Québec

Ly c. Construction Sainte Gabrielle inc.

06 septembre 2018

500-09-026163-162

Doyon, Savard, Mainville

Appels d’un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une demande d’exécution en nature de contrats préliminaires, ayant accueilli en partie une demande en dommages-intérêts et ayant accueilli en partie une demande reconventionnelle. Accueillis en partie.

Peu après le déménagement des appelants dans une résidence construite par l’intimée, les parties ont signé des contrats préliminaires en vue de la construction de 2\autres résidences, qui seraient situées à proximité et qui seraient habitées par des membres des familles des appelants. L’intimée a omis de s’exécuter, s’engageant auprès de tiers pour leur construire une résidence sur les lots visés. Les appelants ont demandé l’exécution des contrats préliminaires ou, subsidiairement, une condamnation de près de 500 000 $ pour les dommages subis. La juge de première instance a conclu à l’absence de motif sérieux justifiant la résiliation unilatérale des contrats préliminaires, a refusé d’ordonner le remède principal recherché, mais a accordé aux appelants 50 000 $ à titre de dommages non pécuniaires pour la perte de proximité des résidences pour les membres de leurs familles.

Le contrat préliminaire en vertu de l’article 1785 du Code civil du Québec (L.Q. 1991, c. 64) constitue une promesse bilatérale de vente et d’achat d’un immeuble, bâti ou à bâtir. Cette promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé, les parties s’obligeant d’ailleurs à le conclure. En principe, rien ne s’oppose à ce qu’il soit susceptible d’une exécution en nature. Toutefois, les circonstances doivent le permettre. En l’espèce, la juge pouvait conclure que l’ordonnance recherchée était imprécise et le contrôle potentiel de son exécution par le tribunal des plus complexes. Elle ne pouvait circonscrire avec exactitude et certitude ce qui devait être construit par l’intimée, à quel prix, et dans quel délai. Les faits ne permettaient pas des conclusions exécutoires au regard de la construction des immeubles à bâtir, rendant par conséquent impossibles des conclusions en passation de titre.

Une intervention s’impose en ce qui a trait aux dommages-intérêts accordés. D’une part, la juge, en refusant d’accorder des dommages pécuniaires représentant la différence entre le prix convenu des résidences projetées et la valeur marchande d’une maison comparable dans le même quartier, a fait abstraction d’un élément de preuve à sa disposition. En effet, les résidences que l’intimée s’était engagée à construire pour des tiers étaient suffisamment semblables pour être retenues à titre de comparables. À la lumière de cette preuve, la perte financière des appelants aurait dû être arbitrée à 50 000 $ par résidence. D’autre part, la juge a commis une erreur de droit en bonifiant le montant des dommages non pécuniaires en raison de la mauvaise foi ayant caractérisé le comportement de l’intimée, transformant indirectement des dommages compensatoires en dommages punitifs. Le préjudice subi par les appelants ne pouvait se situer que quant à la perte d’un idéal de proximité avec les membres de leurs familles et il y a lieu de substituer une somme de 10 000 $ à celle de 50 000 $ accordée à ce titre.

*Résumé réalisé par SOQUIJ
Texte intégral de l'arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca. . Ce lien ouvre un site externe dans une nouvelle fenêtre.

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