Cour d'appel du Québec

Laflamme c. Groupe Norplex inc.

26 septembre 2017

200-09-008939-156

Dutil, Bélanger, Savard

Appel à l’encontre d’un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une demande en réclamation de dommages-intérêts. Accueilli en partie (11 000 $).

Le litige résulte de la construction d’un édifice détenu en copropriété divise sur un terrain vacant, propriété de l’intimée 9185-7227 Québec inc. Les appelants font partie des copropriétaires indivis d’un immeuble résidentiel situé sur le lot contigu à celui de 9185. Dès le début du projet de construction, les parties ont fait face à une difficulté découlant de l’existence d’une servitude de passage grevant le terrain vacant en faveur du fonds de la copropriété. Le juge de première instance a refusé de conclure à l’existence de troubles de voisinage excédant les limites de la tolérance que les voisins se doivent entre eux (art. 976 du Code civil du Québec (C.C.Q.)).

La réclamation devait être analysée sous l’angle de l’article 1186 C.C.Q., disposition visant la privation de l’exercice d’une servitude, de sorte que le juge a commis une erreur de droit en ne l’appliquant pas. En l’espèce, il n’est pas contesté que les travaux de construction aient diminué l’exercice de la servitude grevant le lot de 9185. Or, c’est le titulaire de la servitude, et non le fonds, qui subit les inconvénients découlant du non-respect par le propriétaire du fonds servant de ses obligations. Ainsi, même si le préjudice est lié à la privation du droit réel  que constitue la servitude, le présent recours est une action en dommages-intérêts pour les troubles et inconvénients subis en raison de cette privation. Ce faisant, il demeure régi par les règles traditionnelles de la responsabilité civile. Partant, l’approche proposée par les appelants selon laquelle le préjudice doit être quantifié en fonction du nombre d’unités dans l’immeuble semble contraire à celles-ci. 

D’autre part, la détermination du seuil de tolérance que se doivent les voisins tient compte de la nature des fonds, de leur situation et des usages locaux. À ces trois facteurs, énoncés à l’article 976 C.C.Q., s’ajoutent ceux d’origine jurisprudentielle, dont le moment auquel l’inconvénient a lieu. La détermination de ce seuil de tolérance est confiée à l’appréciation des juges de première instance, en fonction de ce qu’une personne raisonnable devrait considérer comme normal ou anormal et du contexte général de l’article 976 C.C.Q. Deux critères sont généralement au cœur de cette analyse: la récurrence et la gravité. Ici, l’exploitation immobilière est un inconvénient normal, compte tenu de la nature des fonds (vocation et utilisation effective), de leur situation (au centre de l’une des plus importantes villes de la province, dans un secteur à la fois résidentiel et commercial) et des usages locaux.

*Résumé réalisé par SOQUIJ
Texte intégral de l'arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca. Ce lien ouvre un site externe dans une nouvelle fenêtre.

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