Cour d'appel du Québec

Guertin c. Parent

04 avril 2018

500-09-026122-168

Marcotte, Schrager, Roy

Appel d’un jugement de la Cour du Québec ayant accueilli une demande en réclamation de dommages-intérêts et ayant rejeté une demande reconventionnelle en réclamation de dommages-intérêts. Accueilli en partie, avec dissidence. 

Les intimés ont réclamé des dommages-intérêts à l’appelant à la suite de l'annulation d'une promesse d'achat. Ce dernier prétend qu’il était en droit de ne pas respecter cette promesse en raison d’un règlement municipal de protection contre les glissements de terrain qui limite les constructions qu’il peut entreprendre. La non-dénonciation de cette charge constituerait selon lui un dol. La juge de première instance a conclu qu’il n’y avait aucun risque objectif à acheter l’immeuble et que l’appelant n’avait pas démontré que la réglementation lui causait un préjudice réel et suffisant pour refuser de signer l’acte de vente. Selon elle, l’appelant tentait de se sortir d’une transaction dont il ne voulait plus en invoquant des prétextes sans fondement. Elle a rejeté les allégations de dol de l’appelant et elle l’a condamné à payer aux intimés des dommages-intérêts de 62 545 $. 

La juge de première instance a commis des erreurs manifestes et déterminantes dans l’établissement de la chronologie des faits et elle a omis de tenir compte de faits importants mis en preuve. L’appelant avait un motif valable pour refuser d’honorer sa promesse d’achat de l’immeuble. Quelques jours avant la date prévue pour passer titre, l’appelant a appris, en recevant un certificat de localisation récent, que l’immeuble qu’il envisageait d’acheter se situe, en partie, dans une zone de contraintes relatives aux glissements de terrain et dans une zone à risque élevé de mouvements de masse. C’est en raison des nouvelles mentions au certificat de localisation qu’il a décidé de ne plus l’acheter. Il ne voulait pas courir le risque d’acheter un immeuble avec un sol sujet à des mouvements de masse ou à des glissements de terrain. La solidité du terrain où un immeuble se situe est un élément essentiel du consentement d’un acheteur. Si l’appelant avait su que le terrain est situé dans une zone à risque élevé de mouvements de masse, il n’aurait pas fait d’offre. Il ne s’agit pas d’une situation qu’il pouvait soupçonner. Même s’ils n’ont pas fait preuve de dol, les intimés ont manqué à leur devoir de renseignement envers l’appelant. Ils ont omis de lui dénoncer les charges de droit public limitant le droit de propriété. Le règlement municipal constitue une telle charge puisqu’il impose des restrictions à la jouissance et à la disposition de la propriété. L’ignorance des vendeurs ne peut être invoquée pour les libérer de cette obligation. Enfin, l’appelant n’avait pas à démontrer que la fragilité du sol touche actuellement la solidité de l’immeuble. La défectuosité peut n’être que prévisible. Le risque de glissements de terrain et de mouvements de masse ainsi que les contraintes imposées par le règlement municipal semblent donc suffisants pour refuser de passer titre. L’erreur donne ouverture à la nullité du contrat mais, en l’absence de dol, elle ne donne pas droit à des dommages-intérêts. L’appel est donc accueilli en partie. 

Pour sa part, le juge Schrager aurait rejeté l’appel, vu l’absence de preuve démontrant que le règlement touchait de manière considérable l’usage projeté de l’immeuble ou la jouissance de celui-ci. 

*Résumé réalisé par SOQUIJ
Texte intégral de l'arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca. Ce lien ouvre un site externe dans une nouvelle fenêtre.

Le fil RSS de la Cour d'appel vous permet d'être informé des récentes mises à jour.

Un fil RSS vous permet de vous tenir informé des nouveautés publiées sur un site web. En vous abonnant, vous recevrez instantanément les dernières nouvelles associées à vos fils RSS et pourrez les consulter en tout temps.


Vous cherchez un jugement en particulier ?

Les décisions rendues par la Cour d'appel depuis le 1er janvier 1987 sont disponibles gratuitement sur le site internet: citoyens.soquij.qc.ca. Ce lien ouvre un site externe dans une nouvelle fenêtre.

Une sélection de décisions plus anciennes, soit depuis 1963, est disponible, avec abonnement, sur le site internet suivant: soquij.qc.ca. Ce lien ouvre un site externe dans une nouvelle fenêtre.