Cour d'appel du Québec

4370732 Canada inc. c. Re/Max Royal (Jordan) inc.

04 juillet 2018

500-09-026626-176

Vauclair, Roy, Gagné

Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une demande en réclamation d’une somme d’argent (107 844 $). Accueilli. 

En 2013, le président de l’appelante, qui exploite une société de location de bâtiments et d’espaces de bureau, a indiqué à Parsons, courtier immobilier pour l’agence intimée, qu’il aura des bureaux à louer. Il l’a invité à lui présenter des locataires potentiels. Au début de l’année 2014, la présidente de l’intimée, Salette, cherchait un nouveau local pour son agence. Elle a demandé à Parsons d’entreprendre des recherches à cette fin. Sachant que l’appelante avait des locaux disponibles, Parsons les a mis en contact. L’appelante et l’intimée ont donc signé un bail en mai 2014. S’appuyant sur une clause du bail, l’intimée a réclamé le paiement d’une rétribution pour les services de courtage immobilier de Parsons, mais l’appelante a refusé. Le juge de première instance l’a condamnée à verser 107 844 $ à l’intimée.

L’article 23 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (RLRQ, c. C-73.2, r. 1) empêche un titulaire de permis de réclamer une rétribution lorsqu’il devient locataire. Cette version du règlement est entrée en vigueur le 21 octobre 2013. L’intimée prétend que c’est l’ancienne version, en vigueur au moment où l’appelante a discuté avec Parsons de locaux disponibles pour la location et qui n’interdisait pas la réclamation d’une rétribution en cas de location, qui doit s’appliquer. Or, à ce moment, aucun contrat de courtage n’était conclu. Ce n’est qu’après l’entrée en vigueur de l’amendement que l’intimée a mandaté Parsons de lui trouver des locaux à louer et le bail a été signé en mai 2014. L’article 23 du règlement tel qu’il était en vigueur au moment de la signature du bail trouve donc application. Par ailleurs, le juge a erré en concluant que l’intimée réclamait la commission non pas à son bénéfice mais à celui de Parsons et que l’article 23 ne s’appliquait pas. C’est bien l’intimée qui réclame la commission. Ensuite, la rétribution payable pour des services de courtage est due à l’agence et non au courtier. Parsons n’a pas agi pour son propre compte et il n’aurait pas pu le faire. L’article 11 de la Loi sur le courtage immobilier (RLRQ, c. C-73.2) empêche le courtier qui agit pour une agence d’agir en même temps pour une autre personne ou de travailler à son propre compte. De plus, une clause du bail stipule expressément que Parsons agit pour l’intimée. L’article 23 du règlement est une disposition d’ordre public qui a préséance sur la clause du bail prévoyant une rétribution pour les services de courtage. Rien ne permet de conclure que l’appelante connaissait la cause de nullité de cette clause ni qu’elle a renoncé à son droit de l’invoquer.

*Résumé réalisé par SOQUIJ
Texte intégral de l'arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca. Ce lien ouvre un site externe dans une nouvelle fenêtre.

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