Cour d'appel du Québec

4207602 Canada inc. c. 9139-4882 Québec inc.

20 juin 2018

500-09-025849-167

St-Pierre, Hogue, Roy

Appel d’un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une demande en passation de titre, en réclamation de dommages-intérêts et en remboursement d’honoraires extrajudiciaires. Rejeté.

En vertu d'un bail de 10 ans signé le 7 avril 2004, l’appelante bénéficie d’un droit d’option d’achat sur l’immeuble qu’elle loue de l’intimée, la propriétaire. En 2007, elle a manifesté son intention de se prévaloir de cette clause, mais l’intimée a répondu qu’elle était devenue caduque en raison des omissions de l’appelante de respecter les conditions du bail. Elle a donc refusé de lui vendre l’immeuble. Placée devant ce refus de passer titre, l’appelante a réitéré son intention de devenir propriétaire de l’immeuble et elle a entrepris de payer son loyer mensuel sous protêt. Par la suite, elle a reçu une offre d’achat d’un tiers, qu’elle a acceptée à condition de devenir effectivement propriétaire de l’immeuble. À la suite du refus de l’intimée d’honorer la clause d’option d’achat, l’appelante a d’abord intenté un recours en dommages-intérêts contre elle. Un peu plus de 4 ans plus tard, elle a modifié son recours pour réclamer la passation de titre. La juge de première instance a rejeté sa demande au motif qu’elle n’avait pas démontré qu'elle respectait la condition de la clause d'option, laquelle prévoit que ce droit d'option est personnel et ne peut être transféré à un tiers sans le consentement de l’intimée.

Même si la juge de première instance a commis des erreurs dans certaines de ses conclusions, le résultat final est le même et l’appel est rejeté. Elle a d’abord erré en concluant que l’appelante avait déjà entrepris des démarches pour revendre l’immeuble à autrui au moment où elle a voulu exercer son droit d’option et qu’elle tentait alors de faire indirectement ce qu’elle ne pouvait faire directement. Selon la preuve, l’appelante a exercé l’option à son bénéfice et non pour un tiers, comme la juge l’a retenu. De plus, aux termes de la clause d’option, l’appelante ne pouvait céder son option à autrui, mais rien ne limitait l’exercice de ses droits de propriétaire de l’immeuble une fois l’option levée et exercée. La juge a aussi erré en affirmant que les conditions de diligence raisonnable et de consignation du prix de vente ne faisaient pas obstacle à la demande de passation de titre. En effet, il n’est pas raisonnable qu’un délai de plus de 4 ans se soit écoulé avant que l’appelante ne présente sa demande de passation de titre. La juge a erronément associé les notions de «délai raisonnable» et de «prescription». Le délai raisonnable pour demander l’exécution en nature d’une obligation se calcule à partir du jour où l’autre partie exprime et affirme son refus de passer titre jusqu’au jour où l’action en exécution en nature est intentée. En l’espèce, l’appelante ne s’est pas manifestée à l’intérieur d’un délai raisonnable. De plus, rien ne démontrait qu’elle avait la capacité de payer le prix de vente. Enfin, la juge n’a pas commis d’erreur en refusant d’accorder des dommages-intérêts à l’appelante au motif que sa réclamation était trop approximative et hypothétique ni en rejetant sa réclamation en remboursement d’honoraires extrajudiciaires. 


*Résumé réalisé par SOQUIJ
Texte intégral de l'arrêt: Http://citoyens.soquij.qc.ca. Ce lien ouvre un site externe dans une nouvelle fenêtre.

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